Penilaian PBB

A.   Pengertian

Penilaian Objek Pajak Bumi dan Bangunan merupakan kegiatan Direktorat Jenderal Pajak untuk menentukan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang akan dijadikan dasar pengenaan pajak, dengan menggunakan pendekatan data pasar, pendekatan biaya, dan pendekatan kapitalisasi pendapatan.

 

B.   Pendekatan Penilaian

1.     Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach

o    Pendekatan Data Pasar adalah suatu metode penghitungan NJOP dengan cara membandingkan antara objek pajak yang sejenis dengan objek lain yang telah diketahui harga pasarnya.

o    Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan NJOP tanah, namun dapat juga digunakan untuk menentukan NJOP bangunan

2.     Pendekatan Biaya (Cost Approach)

o    Pendekatan Biaya adalah suatu metode penghitungan NJOP dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang sejenis dikurangi dengan penyusutannya.

o    Umumnya, pendekatan biaya digunakan untuk menentukan NJOP bangunan.

3.     Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

o    Pendekatan Pendapatan adalah suatu metode penghitungan NJOP dengan cara mengkapitalisasikan  pendapatan satu tahun dari objek pajak yang bersangkutan.

o    Biasanya, pendekatan pendapatan diterapkan untuk objek pajak yang dibangun untuk menghasilkan pendapatan, seperti hotel, gedung perkantoran yang disewakan, dsb.

o    Pendekatan ini juga digunakan sebagai alat penguji terhadap nilai yang dihasilkan pendekatan lainnya.

C.   Cara Penilaian

1.     Penilaian Massal (Mass Appraissal)

o    NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang terdapat pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT).

o    NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB).

o    Penilaian yang sistematis untuk sejumlah objek pajak yang dilakukan pada saat tertentu secara bersamaan dengan menggunakan suatu prosedur standar yang dalam hal ini disebut Computer Assisted Valuation (CAV)

2.     Penilaian Individual (Individual Appraissal)

o    Penilaian terhadap objek pajak dengan cara memperhitubgkan semua karakteristik dari setiap objek pajak.

o    Objek pajak bumi yang nilainya di atas Rp 3.200.000 meter persegi.

o    Objek pajak bangunan yang nilainya di atas Rp 1.366.000 meter persegi.

o    Objek pajak yang nilai jualnya Rp 500.000.000 atau lebih.

o    Objek pajak tertentu, seperti rumah mewah, pompa bensin, jalan tol, lapangan golf, objek rekreasi, usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.

D.   Proses penilaian

Proses Penilaian Individual Objek Pajak PBB melalui 2 tahapan. Tahap pertama merupakan tahap Penentuan Nilai Pasar Properti; tahap ke dua,adalah Penentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) PBB. Tujuan yang akan dicapai dari tahap pertama ini adalah untuk menentukan nilai pasar properti. Pengertian properti yang dimaksud adalah properti dalam pandangan sebagai satu kesatuan investasi, yang dapat mencakupi objek PBB saja maupun properti sebagai objek PBB dan sekaligus bukan objek PBB.Sedangkan tahap ke dua merupakan Tahap Penentuan Nilai Jual Objek Pajak yang mana bertujuan untuk memenuhi kepentingan perpajakan sebagaimana diatur dalam Undang-Undang No. 12 tahun 1985 tentang PBB jo UU No. 12 tahun 1994 tentang PBB, yang terdiri dari NJOP Bumi dan NJOP Bangunan.

E.   Mekanisme Penilaian

1.     Penilaian objek Pajak Bumi dan Bangunan dilakukan oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan baik secara massaI maupun secara individual dengan menggunakan pendekatan penilaian yang telah ditentukan.

2.     Hasil penilaian objek pajak tersebut digunakan sebagai dasar penentuan Nilai JuaI Objek Pajak (NJOP). Khusus hasil penilaian objek bumi, sebelum ditetapkan oleh Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak perlu dikonfirmasikan terlebih dahulu kepada Pemerintah Daerah untuk mendapatkan pertimbangan.

F.    Dasar hukum  

1.     KEPUTUSAN DIREKTUR JENDERAL PAJAK NOMOR KEP - 115/PJ./2002 TENTANG PERUBAHAN ATAS KEPUTUSAN DIREKTUR JENDERAL PAJAK NOMOR : KEP-533/PJ/2000
TENTANG PETUNJUK PELAKSANAAN PENDAFTARAN, PENDATAAN DAN PENILAIAN OBJEK DAN SUBJEK  PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB) DALAM RANGKA PEMBENTUKAN DAN ATAU  PEMELIHARAAN BASIS DATA SISTEM MANAJEMEN INFORMASI OBJEK PAJAK (SISMIOP)

2.     KEPUTUSAN DIREKTUR JENDERAL PAJAK NOMOR KEP - 533/PJ./2000 TENTANG PETUNJUK PELAKSANAAN PENDAFTARAN, PENDATAAN DAN PENILAIAN OBJEK  DAN SUBJEK PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB) DALAM RANGKA PEMBENTUKAN  DAN ATAU PEMELIHARAAN BASIS DATA SISTEM MANAJEMEN INFORMASI

Sumber :

http://mhk28.blogspot.com/2012/06/penilaian-individual-objek-pajak-pbb.html

http://www.ortax.org/ortax/?mod=aturan&page=show&id=1187

http://www.ortax.org/ortax/?mod=aturan&page=show&id=10673

PENILAIAN INDIVIDU

Standard Operating Procedures

TATA CARA PELAKSANAAN PENILAIAN INDIVIDU OBJEK PAJAK BUMI DAN BANGUNAN




A.Deskripsi :


Prosedur operasi ini menguraikan tata cara penyelesaian kegiatan Penilaian Individu yang dapat diterapkan untuk objek pajak non standar, bangunan tingkat tinggi (high rise building) atau objek pajak yang telah dinilai dengan CAV (Computer Assisted Valuation) namun hasilnya tidak mencerminkan nilai yang sebenarnya karena keterbatasan aplikasi program.



B.Dasar Hukum :


1.Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-533/PJ./2000 tanggal 20 Desember 2000 tentang Petunjuk Pelaksanaan Pendaftaran, Pendataan dan Penilaian Objek dan Subjek Pajak PBB dalam rangka pembentukan dan/atau pemeliharaan basis data SISMIOP s.t.d.d. Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-115/PJ./2002 tanggal 4 Maret 2002



D.Pihak yang Terkait :


1.Kepala Kantor Pelayanan Pajak

2.Pejabat Fungsional Penilai

3.Kepala Seksi Ekstensifikasi Perpajakan

4.Pelaksana Seksi Ekstensifikasi Perpajakan

5.Wajib Pajak



E.Formulir yang Digunakan :


1.Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP)

2.Lampiran Surat Pemberitahuan Objek Pajak



F.Dokumen yang Dihasilkan :


1.Surat Tugas Penilaian Individu Objek Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

2.Laporan Penilaian Individu



G.Prosedur Kerja :


1.Kepala Kantor Pelayanan Pajak menugaskan dan memberi disposisi kepada Kepala Seksi Ekstensifikasi Perpajakan untuk membuat konsep Surat Tugas Penilaian Individu Objek Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) kepada Pejabat Fungsional Penilai sesuai rencana kerja yang telah disetujui oleh Kepala Kantor Wilayah.

2.Kepala Seksi Ekstensifikasi Perpajakan memerintahkan Pelaksana Seksi Ekstensifikasi Perpajakan untuk menyusun konsep Surat Tugas Penilaian Individu Objek PBB.

3.Pelaksana Seksi Ekstensifikasi Perpajakan menyusun konsep Surat Tugas Penilaian Individu Objek PBB dan menyerahkan konsep tersebut kepada Kepala Seksi Ekstensifikasi Perpajakan.

4.Kepala Seksi Ekstensifikasi Perpajakan meneliti dan memaraf konsep Surat Tugas Penilaian Individu Objek PBB, kemudian menyerahkan konsep tersebut kepada Kepala Kantor. Dalam hal Kepala Seksi Ekstensifikasi Perpajakan tidak menyetujui konsep Surat Tugas Penilaian Individu Objek PBB, maka Pelaksana Seksi Ekstensifikasi Perpajakan harus memperbaiki konsep surat tugas tersebut.

5.Kepala Kantor menyetujui dan menandatangani Surat Tugas Penilaian Individu Objek PBB, kemudian mengembalikan surat tugas tersebut kepada Kepala Seksi Ekstensifikasi Perpajakan. Dalam hal Kepala Kantor tidak menyetujui konsep Surat Tugas penilaian individu objek PBB, maka Pelaksana Seksi Ekstensifikasi Perpajakan harus memperbaiki konsep surat tugas tersebut.

6.Kepala Seksi Ekstensifikasi Perpajakan menyerahkan Surat Tugas Penilaian Individu Objek PBB kepada Pejabat Fungsional Penilai untuk melakukan penilaian individu objek PBB.

7.Pejabat Fungsional Penilai menerima Surat Tugas Penilaian Individu Objek PBB, kemudian menyampaikan Formulir Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) dan Lampiran Surat Pemberitahuan Objek Pajak (LSPOP) kepada Wajib Pajak.

8.Wajib Pajak mengisi dan menyerahkan SPOP dan LSPOP disertai dengan data pendukung yang dibutuhkan kepada Pejabat Fungsional Penilai.

9.Pejabat Fungsional Penilai menerima SPOP dan LSPOP yang telah diisi oleh wajib pajak, serta data pendukung yang dibutuhkan. Jika tidak diperoleh dokumen legalitas luas tanah dan atau bangunan yang memadai, maka Pejabat Fungsional Penilai melakukan pengukuran bidang tanah dan atau bangunan. Namun jika dokumen legalitas sudah lengkap maka Pejabat Fungsional Penilai melakukan identifikasi fisik objek pajak secara mendetail.

10.Pejabat Fungsional Penilai melakukan perhitungan nilai tanah dan/atau bangunan dengan menggunakan metode penilaian yang ada dan membuat konsep Laporan Penilaian Individu berdasarkan hasil perhitungan tersebut, kemudian menyampaikan kepada Kepala Seksi Ekstensifikasi Perpajakan.

11.Kepala Seksi Ekstensifikasi Perpajakan meneliti dan memaraf konsep Laporan Penilaian Individu, kemudian menyampaikan kepada Kepala Kantor. Dalam hal Kepala Seksi Ekstensifikasi Perpajakan tidak menyetujui konsep Laporan Penilaian Individu, Pejabat Fungsional Penilai harus memperbaiki konsep laporan tersebut.

12.Kepala Kantor menyetujui dan menandatangani Laporan Penilaian Individu hasil penilaian objek pajak.

13.Pelaksana Seksi Ekstensifikasi Perpajakan mengarsipkan Laporan Penilaian Individu.

14.Proses selesai.